Irina a semnat o promisiune pentru un apartament și a plătit 20.000 €. Cu zece zile înainte de contractul final, vânzătorul îi scrie că are o ofertă mai bună și îi propune să îi restituie avansul. Irina spune simplu: „Eu vreau apartamentul.”
Deschide cele șase înscrisuri. Unele fixează obligațiile, altele arată dacă vânzarea mai poate fi cerută în natură.
Ce nu trebuie presupus
Promisiunea și vânzarea sunt două acte diferite.
Irina nu este încă proprietar.
Plata avansului nu înlocuiește contractul final.
Refuzul trebuie analizat împreună cu propria pregătire pentru executare.
Cartea funciară contează atât pentru titlul vânzătorului, cât și pentru protejarea poziției cumpărătoarei.
Etapa 2 · Cronologia
Ordinea faptelor schimbă analiza.
Așază cele cinci momente în ordinea corectă. Nu te interesa doar ce s-a întâmplat, ci și ce era deja verificabil când a venit refuzul.
Etapa 3 · Poate fi cerută vânzarea?
Nu există o singură „clauză magică”. Există un set de condiții.
Alege cele patru elemente pe care le-ai verifica înainte de a construi o acțiune pentru hotărâre care să țină loc de contract.
Condiții selectate0/4
Etapa 4 · Ce faci înainte să treacă timpul?
Ai o poziție bună. O poți slăbi prin inacțiune.
Selectează trei măsuri care păstrează probele și opțiunile juridice ale Irinei. O măsură greșită poate consuma bani fără să îi îmbunătățească poziția.
Dosarul rămâne deschisIrina nu vrea să renunțe la apartament doar pentru că vânzătorul oferă restituirea avansului.
Măsuri selectate0/3
Etapa 5 · Două ieșiri juridice, două obiective diferite
Nu începi cu acțiunea. Începi cu ce vrea clienta.
Irina spune că apartamentul rămâne prima ei opțiune, dar vrea să știe ce se schimbă dacă decide că nu mai are încredere în vânzător.
Fișa de strategie
Actul de pornireAlege obiectivul.
Termen critic—
Ce trebuie probat—
Ce nu promiți clientei—
Analiza de final · nivel intermediar
Ai separat promisiunea, proprietatea, executarea și remediul.
Dosarul nu se rezolvă prin formula „am plătit avansul, deci apartamentul este al meu”. Ai verificat ce obligație există, dacă vânzarea poate fi obținută, cum protejezi poziția și ce traseu corespunde obiectivului clientei.
PromisiuneCreează obligația de a încheia vânzarea; nu transferă singură proprietatea.
CondițiiRefuzul nu ajunge singur: verifici și validitatea vânzării și propria executare.
TimpAcțiunea din art. 1669 are termenul special de 6 luni prevăzut de lege.
PublicitateNotarea antecontractului are propriile condiții și propriul rol de protecție.
Documentul tău de lucru
Fișă pentru executarea promisiunii de vânzare
identifică exact bunul, prețul și data contractului final;
verifică titlul promitentului-vânzător și situația cărții funciare;
dovedește ce a executat sau este pregătit să execute cumpărătorul;
fixează refuzul și nu confunda promisiunea cu transferul proprietății;
separă termenul și condițiile acțiunii din art. 1669 de mecanismul notării din art. 906;
alege remediul după obiectivul real al clientului.
Repere juridice: Codul civil, art. 1279 și art. 1669; art. 906 privind notarea antecontractelor. ÎCCJ, Decizia nr. 23/2017: forma autentică nu este obligatorie pentru promisiunea de vânzare a unui imobil în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract. Hotărârea care ține loc de contract presupune îndeplinirea condițiilor legale ale vânzării, iar dreptul la acțiunea din art. 1669 se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
