Începe cu întrebarea corectă: locatar sau ocupant?
În procedura specială, încadrarea schimbă regulile aplicabile. Locatarul este persoana care a avut un raport de locațiune. Ocupantul, în sensul art. 1034, este o altă persoană decât proprietarul sau locatarul care ocupă în fapt imobilul, cu sau fără permisiunea proprietarului.
Nu transforma un fost chiriaș în „ocupant” doar ca să folosești termenul mai scurt. Calificarea juridică trebuie să urmeze situația reală.
Dreptul de folosință trebuie să fi încetat înainte de evacuarea pentru lipsă de titlu.
Expirarea termenului este cazul cel mai intuitiv, dar nu singurul. Dreptul de folosință poate înceta prin mecanisme diferite: expirare, denunțare, reziliere ori alte cauze. Neplata chiriei nu trebuie tratată automat ca o „evacuare instant”. Trebuie verificat contractul și modul în care raportul locativ a încetat.
Două persoane. Două notificări. Două ceasuri.
Una dintre cele mai costisitoare erori practice este folosirea aceleiași notificări pentru orice persoană care nu pleacă.
Notificare scrisă prin executor judecătoresc, cu punerea în vedere de a elibera și preda liber imobilul, în termenul prevăzut de text. Pentru locațiunea determinată există și regula notificării cu cel puțin 30 de zile înainte de expirare.
Proprietarul notifică în scris ocupantul și îi pune în vedere să elibereze imobilul ocupat fără drept în 5 zile de la comunicare.
Expirarea, neplata și rezilierea nu sunt același lucru.
Dacă termenul contractual a expirat, problema principală este dovada expirării și respectarea notificării aplicabile. Dacă invoci neplata, trebuie văzut dacă raportul de locațiune a încetat efectiv prin mecanismul contractual sau legal relevant. Procedura specială urmărește evacuarea pentru lipsă de titlu; nu este un substitut universal pentru un litigiu complex de reziliere.
Procedura specială este rapidă. Dar este facultativă, nu universală.
Curtea Constituțională a descris-o ca procedură specială, facultativă și contencioasă. Proprietarul poate avea, în funcție de situație, și calea dreptului comun. Procedura specială este construită pentru o întrebare relativ concentrată: mai are pârâtul un titlu care justifică folosirea imobilului?
După refuzul de a pleca, intră în scenă judecătoria.
Art. 1041 permite locatorului sau proprietarului, în ipotezele textului, să ceară instanței evacuarea imediată pentru lipsă de titlu. Cererile de evacuare sunt de competența judecătoriei; pentru procedura specială trebuie verificată și regula teritorială legată de imobil.
Pașii practici: de la încetarea titlului la executare.
- 01Clarifici titlulcontract, comodat, tolerare sau alt temei de folosință
- 02Dovedești încetareaexpirare, denunțare, reziliere sau altă cauză
- 03Notifici corectlocatar ≠ ocupant; forma și termenul diferă
- 04Sesizezi instanțadacă persoana refuză să elibereze imobilul
- 05Hotărâre executoriejudecata este urgentă; apelul are termen special
- 06Executaredacă predarea nu se face voluntar
Poți cere și chiria restantă, dar nu transforma evacuarea într-un proces despre orice.
Art. 1042 alin. (4) permite instanței, dacă s-a solicitat plata chiriei sau arenzii exigibile, să dispună odată cu evacuarea și plata acestor sume, inclusiv a celor devenite exigibile în cursul judecății. Alte despăgubiri sau pretenții pot necesita analiza propriei căi procedurale.
Pârâtul nu poate reconveni. Dar se poate apăra pe fond.
Caracterul sumar nu înseamnă că apărarea dispare. Art. 1043 exclude cererea reconvențională, chemarea altei persoane în judecată și chemarea în garanție în această procedură, însă permite apărări de fond privind temeinicia cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.
Hotărârea este executorie. Apelul are doar 5 zile.
Potrivit art. 1042 alin. (5), hotărârea de evacuare este executorie. Apelul se formulează în termen de 5 zile de la pronunțare dacă hotărârea s-a dat cu citarea părților sau de la comunicare dacă s-a dat fără citare.
În privința executării, art. 1045 pornește de la regula că executarea hotărârii de evacuare nu poate fi suspendată și prevede o excepție strictă pentru evacuarea pentru neplata chiriei sau arenzii, condiționată de consemnarea sumelor cerute de lege.
Dosarul bun începe înainte de cererea de chemare în judecată.
Patru scurtături care pot crea un al doilea litigiu.
Update 2026: ÎCCJ are pe rol o întrebare despre suspendarea judecății, nu despre existența procedurii.
La 29 aprilie 2026 a fost înregistrată o sesizare preliminară la Înalta Curte privind posibilitatea suspendării judecății procedurii speciale în temeiul art. 413 alin. (1) pct. 1, prin raportare la art. 1042 alin. (2) și art. 1043. La data redactării, aceasta este o întrebare de drept pendinte, nu o regulă definitiv stabilită.
Verifică pașii potriviți situației tale, nu doar regula generală.
Răspunde la întrebări despre cine ocupă imobilul, ce titlu a existat și ce documente ai deja. Nu pornește de la presupunerea că orice persoană care nu pleacă este „chiriaș”.
Începe analizaÎntrebări frecvente
Contractul de închiriere a expirat. Pot cere evacuarea?
Da, dacă dreptul de folosință a încetat și sunt respectate condițiile procedurii alese. În procedura specială, pentru fostul locatar trebuie verificată în special notificarea prevăzută de art. 1038 C.proc.civ.
Termenul de notificare este 30 de zile sau 5 zile?
Depinde de calitatea persoanei. Art. 1038 reglementează notificarea locatarului, în scris prin executor judecătoresc; art. 1039 reglementează ocupantul și termenul de 5 zile de la comunicare.
Unde se depune cererea de evacuare?
Cererile de evacuare sunt de competența judecătoriei. Pentru procedura specială trebuie verificată și competența teritorială legată de imobil.
Pot cere și chiria restantă?
Art. 1042 permite, dacă plata chiriei sau arenzii exigibile este cerută, ca instanța să dispună și plata acestora odată cu evacuarea, în condițiile textului.
Chiriașul poate formula cerere reconvențională?
Nu în procedura specială. Art. 1043 exclude cererea reconvențională și anumite cereri incidentale, dar pârâtul poate formula apărări de fond.
Pot schimba yala dacă refuză să plece?
Nu trata schimbarea yalei, scoaterea bunurilor sau întreruperea utilităților ca substitut pentru procedura legală. Astfel de măsuri pot crea litigii și răspundere.