Ce verifici înainte să cumperi? Nu un act, ci cinci straturi
Întrebarea utilă nu este „are cadastru?” sau „are carte funciară?”. O achiziție imobiliară trebuie privită pe straturi diferite: persoana care vinde, dreptul pe care îl are, imobilul înscris, imobilul pe care îl vezi și condițiile în care vei plăti.
Identitate, capacitate, stare civilă, reprezentare.
Actul prin care a dobândit proprietatea și întinderea dreptului.
Descriere, proprietar, sarcini și notări.
Suprafață, compartimentare, construcție, recepție.
Avans, condiții, documente, plata și contractul final.
O verificare bună înseamnă ca aceste straturi să se potrivească. Un extras CF „curat” nu rezolvă, singur, o extindere neînscrisă; o casă perfect intabulată nu spune singură dacă promisiunea de vânzare te protejează suficient.
Cartea funciară: citește-o pe trei întrebări, nu doar după cuvântul „ipotecă”
Extrasul de carte funciară pentru informare reprezintă situația cadastral-juridică a imobilului la momentul întocmirii. Legea nr. 7/1996 structurează cartea funciară astfel încât să poți separa descrierea imobilului, drepturile asupra lui și sarcinile.
Număr cadastral, suprafață, destinație, teren/construcție și alte date descriptive.
Proprietarul, cota sau modalitatea proprietății și actele ori înscrierile relevante.
Ipoteci, uzufruct, servituți, sechestre, urmăriri și alte sarcini/notări, după caz.
Nu te opri la „nu scrie ipotecă”. Verifică dacă persoana care promite vânzarea este titularul înscris, dacă suprafața și destinația corespund și dacă există notări care trebuie înțelese înainte de a plăti.
O ipotecă sau un sechestru înseamnă că trebuie să renunți?
Efectul depinde de sarcină și de actele concrete. O sarcină este un semnal de clarificare, nu întotdeauna o interdicție absolută. De exemplu, o ipotecă poate avea un mecanism de stingere și radiere legat de plata prețului, dacă banca și documentele permit structura respectivă. Un sechestru, o urmărire sau o promisiune notată pot ridica probleme diferite.
Cine este creditorul, ce sumă/obligație garantează și cum se obține radierea?
Ce procedură există și ce efect are asupra posibilității de a transmite bunul?
Cine păstrează folosința și în ce condiții se poate stinge dreptul?
Există un terț care pretinde un drept sau o obligație legată de imobil?
La aceste semnale nu „ghicești” efectul juridic. Ceri actul care a generat înscrierea și stabilești concret ce trebuie făcut înainte sau simultan cu vânzarea.
Titlul vânzătorului: verifică nu doar numele, ci și cine trebuie să semneze
Actul de dobândire explică cum a ajuns vânzătorul proprietar: vânzare, donație, moștenire, partaj, hotărâre judecătorească etc. Din el și din cartea funciară trebuie să rezulte dreptul transmis și eventualele cote.
Starea civilă și regimul matrimonial pot conta. La fel, dacă proprietatea aparține mai multor persoane, nu este suficient ca una dintre ele să spună că „se ocupă de vânzare”. Dacă semnează un mandatar, trebuie verificată procura și întinderea mandatului. Dacă vânzătorul este persoană juridică, verifici reprezentarea și aprobările necesare situației concrete.
Realitatea din apartament trebuie să se întâlnească cu realitatea din acte
Vezi trei camere, o terasă închisă sau o mansardă. Actele trebuie să spună, în limitele relevante, aceeași poveste. Diferențele dintre configurația fizică și documentația cadastrală pot însemna de la o simplă actualizare până la o problemă care cere acte de autorizare ori remediere.
Inspectează fizic spațiul pe care îl vei folosi și plăti.
Verifică dacă situația juridică și tehnică înscrisă acoperă ceea ce există în teren.
Pentru construcțiile autorizate, Legea nr. 50/1991 leagă finalizarea de realizarea elementelor autorizate și recepția la terminarea lucrărilor. Construcțiile fără autorizație, cu nerespectarea autorizației ori fără recepție intră într-un regim juridic care trebuie analizat înainte de cumpărare, nu după mutare.
Apartament și casă: aceleași principii, dar nu aceleași riscuri
- unitatea individuală + cota din părțile comune;
- releveul și eventualele modificări interioare;
- situația asociației și utilităților;
- boxă, loc de parcare sau alte anexe — ce drept există exact?
- terenul, limitele și accesul;
- construcțiile înscrise și suprafețele lor;
- autorizația, recepția și certificatul de atestare, când sunt relevante;
- anexe/extinderi care există fizic, dar nu apar în acte.
La o casă, riscul de neconcordanță între teren, corpuri de clădire și actele de construire este adesea mai vizibil. La apartament, problemele pot fi mai discrete: modificări de compartimentare, anexe „incluse în preț” dar fără drept distinct sau cote comune neînțelese.
Certificatul energetic trebuie văzut înainte de contract, nu doar predat la final
Legea nr. 372/2005 prevede că, pentru clădirile ori unitățile care se vând, proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător înainte de perfectarea contractului o copie a certificatului de performanță energetică. La vânzare, originalul se transmite noului proprietar.
Certificatul nu înlocuiește o inspecție tehnică și nu garantează costul viitor al utilităților, dar este un document legal și informațional distinct, care trebuie cerut la timp.
Legea 372/2005
Art. 19Copie înainte de perfectarea contractului; originalul se transmite cumpărătorului la vânzare.
Datoriile la asociație: cere adeverința și citește ce spune, nu doar dacă „există”
Art. 33 din Legea nr. 196/2018 obligă vânzătorul unui apartament din condominiu să dovedească situația cotelor de contribuție și a utilităților. Adeverința asociației are, potrivit legii, o valabilitate de 30 de zile calendaristice și trebuie să indice inclusiv cuantumul debitelor existente, dacă sunt.
Dacă există datorii, ele nu devin automat ale cumpărătorului prin simplul fapt al vânzării. Legea permite autentificarea în condițiile sale atunci când dobânditorul acceptă expres preluarea integrală a debitelor relevante. Tocmai de aceea, formularea din act și suma exactă contează.
Actualizare 2026: și cumpărătorul are o condiție fiscală proprie
Din 25 februarie 2026, art. 159 Cod procedură fiscală a fost modificat prin OUG nr. 7/2026. Pentru transferul clădirilor și terenurilor, legea privește acum distinct situația fiscală a vânzătorului și pe cea a cumpărătorului.
Cumpărătorul trebuie să dovedească achitarea obligațiilor locale datorate la UAT-ul de domiciliu/sediu/punct de lucru, ori situația poate fi verificată electronic, în condițiile art. 159 alin. (5²). Actele încheiate cu încălcarea alin. (5) și (5²) sunt nule de drept.
În practică, nu lăsa această verificare pentru ziua programării la notar. Dacă există obligații locale neachitate, calendarul tranzacției poate fi afectat.
Antecontractul și avansul: momentul în care riscul devine financiar
Înainte de contractul final, părțile semnează frecvent o promisiune/antecontract și cumpărătorul plătește o sumă. Aici nu este suficient să scrie „avans X euro”. Documentul trebuie să răspundă la întrebări concrete: ce acte trebuie prezentate, ce se întâmplă dacă apare o sarcină sau o neconcordanță, până când se încheie vânzarea, cum se finanțează prețul și ce se întâmplă cu suma plătită dacă o condiție nu se îndeplinește.
Codul civil permite, în condițiile art. 906, notarea promisiunii în cartea funciară dacă promitentul este titularul înscris și antecontractul prevede termenul pentru contractul final. Notarea nu este o garanție universală și nici nu repară un antecontract slab, dar poate fi un mecanism relevant de publicitate imobiliară.
Cu cât suma plătită este mai greu de recuperat, cu atât condițiile și documentele trebuie clarificate mai devreme.
O ordine practică a verificării înainte de cumpărare
Nu toate tranzacțiile cer aceeași profunzime. O garsonieră veche, fără modificări și cu istoric simplu nu arată ca o casă extinsă de trei ori sau ca un apartament cumpărat „în viitor” de la dezvoltator. Dar ordinea de bază rămâne aceeași: identifici, verifici, clarifici, abia apoi te obligi financiar.
Ce documente merită cerute înainte să spui „da”
- Actul de proprietate și actele succesive relevante, dacă există neclarități în istoric.
- Extras CF pentru informare actual și datele cadastrale/releveul disponibil.
- Documentația construcției — autorizație, recepție, certificat de atestare și alte acte relevante, mai ales la casă/extinderi.
- Certificatul de performanță energetică înainte de perfectarea vânzării.
- Adeverința asociației pentru apartament/condominiu, cu situația debitelor.
- Documentele fiscale care vor fi necesare potrivit art. 159 în forma actuală.
- Proiectul de antecontract înainte de plata avansului, nu după transferul banilor.
- Actele privind sarcinile — acorduri de radiere, adrese de bancă, acte din dosare sau orice document explică o înscriere problematică.
Când trebuie să pui tranzacția pe pauză și să clarifici
Pauza nu înseamnă automat renunțare. Înseamnă că nu transformi o nelămurire în obligație financiară. Oprește avansul sau condiționează-l clar atunci când:
- vânzătorul nu vrea să trimită actul de proprietate ori CF înainte de bani;
- suprafața sau compartimentarea nu corespund documentelor;
- există sarcini pe care nimeni nu le poate explica prin acte;
- casa are extinderi/anexe care nu apar în cadastru;
- antecontractul spune ce plătești, dar nu și ce se întâmplă dacă verificările eșuează;
- „locul de parcare”, boxa, curtea sau calea de acces sunt promise comercial, dar dreptul juridic nu este clar.
Actele sunt la îndemână înainte de avans?
Verifică ce lipsește și ce trebuie clarificat înainte să te obligi.
Indică tipul imobilului și actele disponibile. Răspunsurile arată ce merită verificat înainte de promisiune, avans sau contractul final.
Începe verificarea →Întrebări frecvente înainte de cumpărare
Ce verific prima dată înainte să cumpăr un apartament?
Începe cu identitatea și titlul vânzătorului, un extras CF actual și concordanța dintre ceea ce vezi și datele cadastrale. Apoi completezi cu documentele specifice clădirii și tranzacției.
Dacă extrasul CF nu are ipotecă, imobilul este sigur?
Nu. CF este esențială, dar nu înlocuiește verificarea titlului, a situației fizice/cadastrale, a construcției și a documentelor contractuale.
Se poate cumpăra un apartament ipotecat?
Uneori da, dacă există un mecanism juridic și financiar clar pentru stingerea și radierea sarcinii. Soluția depinde de creditor și de actele concrete.
Datoriile la asociație trec automat la cumpărător?
Nu automat. Legea nr. 196/2018 reglementează situația și, dacă există datorii, preluarea lor de dobânditor presupune acceptarea expresă în condițiile legii.
Ce s-a schimbat fiscal în 2026 pentru cumpărător?
Din 25 februarie 2026, cumpărătorul de clădiri/terenuri are și el obligația prevăzută de art. 159 alin. (5²) privind situația obligațiilor locale, care poate fi dovedită prin certificat sau verificată electronic.
Pot semna antecontractul înainte să văd toate actele?
Se poate conveni contractual, dar riscul crește. Dacă anumite verificări nu sunt finalizate, antecontractul ar trebui să le transforme în condiții clare și să reglementeze expres consecințele asupra avansului și contractului final.
Concluzie
Cumpărarea unui imobil nu este verificarea unei singure hârtii. Siguranța vine din concordanța dintre persoana care vinde, titlul ei, cartea funciară, imobilul real și contractul prin care plătești.
Cea mai ieftină problemă este cea descoperită înainte de avans. Dacă apare o ipotecă, o neconcordanță cadastrală, o extindere neînscrisă sau o condiție contractuală neclară, trateaz-o înainte de a muta riscul din dosar în propriul patrimoniu.