Sari la conținut
Alexandru ChistrugaAvocat Discută cu un avocat

Contracte · spații comerciale

Contract de închiriere pentru spațiu comercial

Un spațiu comercial nu este doar o suprafață și o chirie. Contractul trebuie să lege dreptul de folosință de activitatea reală, amenajări, autorizații, costuri, garanții și scenariul în care una dintre părți vrea să iasă.

Solicitați o consultațieSunați cabinetul

Pentru proprietari și chiriași profesioniști: birouri, retail, HoReCa, depozite, cabinete și alte spații de activitate.

Destinația contractuală

Spațiul trebuie să poată susține activitatea pe care chiriașul o plătește.

Contractul trebuie să spună suficient de clar destinația și cine suportă riscul autorizațiilor, avizelor sau acordurilor necesare. O formulă generică de tipul „activități comerciale” poate fi insuficientă când modelul de business depinde de o utilizare specifică.

Pentru spații în centre comerciale sau clădiri administrate apar și regulamente, costuri comune, program, acces, semnalistică și lucrări de amenajare care trebuie corelate cu contractul principal.

Ieșire și continuitate

Un contract lung trebuie să aibă un scenariu pentru schimbare.

Transferul afacerii, cesiunea, subînchirierea, schimbarea controlului, relocarea sau închiderea activității pot necesita clauze speciale. Nu presupunem că dreptul de ieșire există dacă nu rezultă din contract sau lege.

La încetare, procesul-verbal de predare, starea spațiului, lucrările care rămân, cheile, utilitățile și garanția trebuie închise într-o ordine clară.

Spațiul, activitatea și costul

Riscul real este la intersecția dintre spațiu, activitate și bani.

Titlu și folosințăCine poate da spațiul în folosință, pentru ce durată și cu ce limite.
Destinație și autorizațiiActivitatea permisă, acorduri/avize necesare și alocarea riscului dacă ele nu pot fi obținute.
Chirie și costuriChirie, TVA unde este relevant, indexare, utilități, service charge, taxe și reconciliere.
GaranțieCuantum, condiții de executare, completare și restituire.
AmenajăriFit-out, aprobări, investiții, proprietatea asupra lucrărilor și readucerea spațiului.
Încetare și predareDurată, denunțare/reziliere, default, predare, inventar, degradări și sume finale.

Banii pe durata contractului

Chiria lunară este doar una dintre componente.

Verificăm indexarea, cursul valutar, TVA când este relevant, utilitățile, costurile comune, lucrările, asigurările și situațiile în care o sumă poate fi reținută din garanție. Mecanismul trebuie să permită verificarea facturii, nu doar plata ei.

Pentru chiriaș contează și perioada de amenajare, eventualele luni de grație și momentul de la care obligația integrală de plată începe.

Costul real al folosinței

Un contract comercial bun face vizibil costul total și condițiile de ieșire.

Ce ne trimitețiDraftul contractului, oferta/term sheet-ul, datele spațiului, activitatea planificată și calendarul de amenajare/deschidere.
Ce verificămFolosința, destinația, costurile, garanțiile, amenajările, răspunderea, cesiunea/subînchirierea și încetarea.
Ce primițiObservații prioritizate și propuneri de modificare raportate la poziția de proprietar sau chiriaș.
Dacă sunt necesari pași ulterioriNegociere, documente de predare/amenajare, notificare sau litigiu, dacă relația a intrat deja în conflict.

Negocierea contractului

Verificăm contractul împotriva activității care va funcționa în spațiu.

  1. 01

    Spațiul și activitatea

    Imobilul, destinația, calendarul și autorizațiile relevante.

  2. 02

    Costurile

    Chirie, garanție, indexare, utilități, costuri comune și amenajări.

  3. 03

    Riscurile

    Întârzieri la predare, neobținerea autorizațiilor, defecte, default și ieșire.

  4. 04

    Negocierea

    Prioritizăm clauzele care schimbă economia reală a relației și le transpunem în document.

LEGĂTURI
01Verificare contractAudit înainte de asumarea obligațiilor.→02Negociere contractePriorități și compromisuri susținute în text.→03Imobiliare și construcțiiProbleme de proprietate și tranzacții.→04Autorizare HoReCaDacă activitatea din spațiu depinde de autorizări specifice.→

Momentul negocierii

Negociați sau urmează să semnați un contract pentru un spațiu comercial?

Trimiteți draftul și spuneți activitatea, poziția dumneavoastră și data la care spațiul trebuie să poată fi folosit.

Solicitați o consultație

Sunați cabinetul · +40 746 516 695