Sari la conținut
Alexandru ChistrugaAvocat Discută cu un avocat

Imobile · antecontract și avans

Antecontract vânzare-cumpărare imobil

Promisiunea de vânzare nu transferă singură proprietatea. Ea creează obligații pentru viitor, iar conținutul ei devine decisiv dacă termenul expiră, finanțarea nu vine, imobilul nu este gata sau una dintre părți refuză contractul final.

Solicitați o consultațieSunați cabinetul

Pentru cumpărători și vânzători de apartamente, case, terenuri și unități viitoare.

Situația juridică a imobilului

Antecontractul trebuie citit ca mecanism pentru ce se întâmplă dacă vânzarea reușește — și dacă nu reușește.

Verificăm imobilul promis, titularul, sarcinile, prețul, avansul, termenul pentru contractul final, condițiile de finanțare și consecințele neexecutării. Promisiunea nu este echivalentă cu transferul dreptului de proprietate.

Pentru anumite locuințe viitoare de la dezvoltator se aplică regimul special din art. 422 al Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), inclusiv condiții prealabile, formă autentică și publicitate în cartea funciară pentru promisiune. Îl verificăm ca modul special al tranzacției, nu ca regulă pentru orice antecontract privind un imobil existent.

Actele, titlul și situația din teren

Documentele, situația din teren și obiectivul trebuie să spună aceeași poveste.

Identificarea imobiluluiCe se promite exact și dacă situația cadastrală corespunde documentului.
Titlul și sarcinileCine poate vinde și ce drepturi ori sarcini apar în cartea funciară.
AvansulNatura plății, condițiile de restituire și eventualele clauze penale/arvună.
TermenulCând trebuie semnat contractul final și ce condiții trebuie îndeplinite până atunci.
FinanțareaCe se întâmplă dacă banca refuză creditul ori aprobarea întârzie.
NeexecutareaDespăgubiri, restituire sau, în condițiile legii, hotărâre care să țină loc de contract.

Ce stabilim

Dacă termenul a trecut, problema nu mai este doar „ce scrie în antecontract”, ci ce remediu mai este disponibil.

Refuzul unei părți poate deschide mai multe opțiuni, însă acestea depind de valabilitatea promisiunii, îndeplinirea condițiilor pentru contractul promis, comportamentul ambelor părți și termenele aplicabile.

Înainte de litigiu verificăm și situația actuală din cartea funciară, eventualele înstrăinări ori sarcini și dovada că partea care cere executarea și-a respectat propriile obligații.

De la acte la remediu

Mai întâi fixăm dreptul, actele și etapa. Apoi alegem remediul.

  1. 01

    Verificăm actele

    Antecontract, extras CF, titlul vânzătorului, plăți și corespondență.

  2. 02

    Fixăm termenul și condițiile

    Ce trebuia să se întâmple înainte de contractul final și cine trebuia să acționeze.

  3. 03

    Alegem remediul

    Negociere, restituire, despăgubiri sau executarea promisiunii, dacă legea și dosarul permit.

  4. 04

    Protejăm poziția

    Corelăm notificarea, proba și publicitatea imobiliară cu demersul ales.

Harta juridică a imobilului

Verificare juridică rezervare / antecontract imobiliar

Înainte de negociere, plată suplimentară sau litigiu, fixăm ce document aveți, ce imobil este promis și ce risc juridic trebuie rezolvat acum.

Ce trimitețiProiectul de rezervare sau antecontractul, extrasul CF și actele disponibile, informațiile despre avans, preț, termen, finanțare și vânzător/dezvoltator.
Ce verificămIdentificarea și titlul, sarcinile, forma și publicitatea aplicabile, plata, condițiile, termenele, clauzele de ieșire și consecințele neexecutării.
Ce primițiO concluzie juridică asupra riscurilor și clauzelor care trebuie clarificate, negociate sau documentate înainte de următoarea semnătură ori plată.
Dacă sunt necesari pași ulterioriNegocierea ori rescrierea actului, coordonarea documentelor pentru notar și, dacă promisiunea a fost încălcată, analiza remediului sau a recuperării banilor.
Solicitați verificarea antecontractului
SITUAȚII CONEXE

Probleme imobiliare care se pot lega.

01Înainte să dați avansulInstrument pentru organizarea documentelor înainte de semnare.→02Due diligence imobiliarCartea funciară, cadastru, titlu, construcție și documentele cumpărării.→03Creanță de recuperatCând dreptul la restituirea unei sume devine o creanță determinată și exigibilă.→04Problema este în cartea funciară?Verificarea înscrierii și a situației juridice reale.→05Ați descoperit defecte după cumpărare?Proba tehnică, caracterul ascuns, notificarea și remediile posibile.→

Ce trebuie verificat acum

Antecontractul este înainte de semnare sau deja a fost încălcat?

Trimiteți antecontractul, extrasul de carte funciară, dovada avansului și termenul stabilit. Opțiunile diferă mult înainte și după expirarea termenului.

Solicitați o consultație